Comprare dal costruttore
Come funziona comprare una casa su carta
Comprare «su carta» vuol dire firmare l’acquisto di una casa quando è ancora in costruzione, a volte prima ancora che siano posate le prime pareti. È una scelta comune — e sicura, non un azzardo: la legge italiana, in particolare il D.Lgs. 122/2005, impone al costruttore precise garanzie a tutela di chi compra prima della fine dei lavori, proprio per proteggerti da imprevisti come un fallimento dell’impresa o difetti gravi scoperti dopo il rogito. In questa pagina trovi, passo per passo, come funziona l’acquisto e cosa ti garantisce la legge.
Testo aggiornato il 25 settembre 2026. È una panoramica del percorso, non una consulenza: prima di firmare, fatti spiegare dal notaio gli impegni che assumi, le garanzie applicabili e i documenti da ricevere.
Le tappe, una per una
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La scelta e la proposta
Scegli l’unità che ti interessa — magari ancora sulla carta, prima che i lavori siano finiti — e formalizzi il tuo interesse con una proposta d’acquisto, che serve a bloccare l’unità e a fissare prezzo e capitolato prima del contratto preliminare. Attenzione: una proposta firmata, una volta accettata, può già impegnarti. Prima di firmarla chiarisci con il notaio che effetti ha e a quali condizioni.
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Il contratto preliminare dal notaio
Il passo successivo è il contratto preliminare — il «compromesso» — in cui versi la caparra e mettete nero su bianco tutti i dettagli dell’accordo, dal prezzo al capitolato ai tempi di consegna. Per gli immobili da costruire la legge richiede che il preliminare sia fatto dal notaio e trascritto nei registri immobiliari: dalla trascrizione, per il periodo previsto dalla legge, ipoteche o vendite successive non prevalgono sul tuo diritto d’acquisto. Il notaio ti spiega come si applica al tuo caso.
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La costruzione e gli stati avanzamento
Durante la costruzione il cantiere avanza per stati di avanzamento lavori (SAL): i pagamenti concordati sono legati a fasi concrete — struttura, tamponature, finiture — non a semplici scadenze di calendario. Paghi quindi in base a quello che è stato davvero realizzato, e puoi seguire l’andamento dei lavori con visite in cantiere.
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Il rogito e la consegna delle chiavi
Quando la casa è finita e agibile si arriva al rogito: l’atto notarile definitivo che trasferisce la proprietà. Qui saldi il prezzo residuo, il costruttore ti consegna la polizza decennale postuma (vedi sotto) e ricevi le chiavi: da questo momento la casa è a tutti gli effetti tua.
Le tutele che hai per legge
Fideiussione sugli acconti
Il D.Lgs. 122/2005 prevede che, prima o al momento della firma del preliminare, il costruttore ti consegni una fideiussione — una garanzia bancaria o assicurativa — sulle somme che versi prima del rogito. Se il costruttore finisce in una delle situazioni di crisi previste dalla legge, come il fallimento, puoi chiederne l’escussione e ottenere la restituzione di quanto versato, alle condizioni e nei limiti stabiliti dalla norma. Presupposti e documenti li verifichi con il notaio prima di firmare.
Polizza decennale postuma
Sempre per legge, al rogito il costruttore deve consegnarti una polizza assicurativa decennale postuma: copre, per dieci anni dalla fine dei lavori, i danni gravi all’immobile — un crollo totale o parziale, o difetti strutturali seri. Ti protegge quindi ben oltre la consegna delle chiavi, per tutto il primo decennio di vita della casa.
Il notaio come garante
Il notaio non si limita a firmare gli atti: verifica che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, controlla la regolarità urbanistica e catastale e si accerta che la fideiussione richiesta dalla legge sia stata davvero consegnata prima di procedere. È una figura terza e imparziale, anche a tutela di chi compra.
Domande oneste, risposte oneste
Cosa succede se il costruttore fallisce?
Per le somme versate prima del rogito la legge (D.Lgs. 122/2005) prevede una fideiussione: se il costruttore entra in una delle situazioni di crisi previste dalla norma, come il fallimento, puoi chiederne l’escussione e ottenere la restituzione di quanto versato, alle condizioni e nei limiti di legge. È una tutela pensata proprio per chi compra su carta; il notaio verifica che la garanzia sia stata consegnata e ti spiega come funziona nel tuo caso.
Posso visitare il cantiere durante i lavori?
Sì, ed è il modo migliore per capire come lavoriamo. Le visite si concordano su appuntamento: chiami o scrivi, la nostra segreteria in ufficio fissa giorno e ora, e ti accompagniamo in cantiere in sicurezza e con tutto il tempo che serve.
I tempi di consegna possono slittare?
In edilizia i ritardi possono capitare — condizioni meteo, forniture, imprevisti di cantiere — ed è giusto dirlo con chiarezza invece di promettere date che poi non si rispettano. Il contratto preliminare fissa i tempi di consegna previsti; lo stato di avanzamento reale e le eventuali variazioni te li raccontiamo di persona, in un colloquio in ufficio, dove possiamo mostrarti a che punto sono davvero i lavori.
Cosa è compreso nel prezzo e cosa no?
Il capitolato è l’elenco dettagliato di materiali e finiture compresi nel prezzo — pavimenti, sanitari, infissi, impianti — allegato al contratto preliminare, così sai esattamente cosa stai comprando prima di firmare. Tutto ciò che esce da questo elenco è un extra da concordare a parte. L’extra più richiesto dai nostri clienti è la domotica: si quota a parte e si decide prima della realizzazione, senza sorprese in corso d’opera.
Posso personalizzare la casa in corso d’opera?
Sì, ed è uno dei motivi per cui comprare su carta conviene davvero: finché il cantiere è nella fase giusta puoi intervenire su layout, impianti e finiture insieme al nostro servizio di interior design in corso d’opera, senza demolizioni né costi doppi.
Perché comprare direttamente dal costruttore?
Perché compri direttamente da chi costruisce: rispondiamo noi di ogni fase, dal preliminare alla consegna. Hai un solo interlocutore invece di rincorrerne diversi.
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